Colombia
Los contratos de alquiler y la ley colombiana establecen obligaciones claras sobre quién asume los costos de reparaciones y mejoras en viviendas, buscando evitar disputas frecuentes entre propietarios y arrendatarios en el país.
Publicado:
Por: Juan Manuel Arias Montenegro
Creativo Digital
El mercado del arrendamiento inmobiliario en Colombia plantea múltiples interrogantes sobre las obligaciones de arrendadores y arrendatarios en cuanto a mejoras y reparaciones en viviendas.
La legislación colombiana, junto a los acuerdos contractuales, define con precisión a quién corresponde cada costo, dependiendo del tipo de intervención requerida en el inmueble, dado que las responsabilidades varían según la naturaleza de la reparación y los términos del contrato de arrendamiento.
El primer paso para determinar quién debe asumir el costo de una intervención en el inmueble es identificar si se trata de reparaciones indispensables o necesarias, reparaciones locativas o mejoras útiles, puesto que esta distinción resulta esencial para asignar correctamente la carga económica y evitar conflictos.
Las reparaciones indispensables incluyen obras que garantizan el uso adecuado y la conservación del inmueble, como el reemplazo de tuberías antiguas o deterioradas.
Por lo general, dichas reparaciones corresponden al arrendador, aunque si el arrendatario las realiza directamente, tiene derecho al reembolso, siempre que notifique primero al propietario y demuestre que no fueron necesarias por su culpa.
El reembolso puede aplicarse mediante descuentos en el canon de arrendamiento, sin exceder el treinta por ciento (30%) del valor mensual de la renta, y distribuyéndose hasta cubrir el monto total invertido.
Por otro lado, las reparaciones locativas se relacionan con el uso cotidiano y el deterioro natural de la vivienda, como pintar paredes sucias o reparar elementos dañados durante la estadía del inquilino.
En este caso, la obligación recae sobre el arrendatario, salvo en situaciones derivadas de fuerza mayor, caso fortuito o defectos en los materiales del inmueble, en las que el propietario debe responder.
Las mejoras útiles, como la instalación de elementos que aumentan el valor del inmueble, por ejemplo, una puerta de madera costosa, requieren autorización expresa del arrendador para que este reembolse el gasto.
En caso de no obtenerla, el inquilino puede retirar dichos elementos al finalizar el contrato, siempre que no cause daños adicionales al bien.
El contrato de arrendamiento puede modificar la asignación de responsabilidades sobre reparaciones y mejoras, según lo acuerden las partes.
Esto implica que cualquier cambio respecto a lo previsto por la ley debe quedar registrado de manera expresa en el documento, el cual tendrá fuerza de ley entre arrendador y arrendatario durante toda la vigencia de la ocupación.
Uno de los apartados contractuales clave establece que el arrendador no podrá realizar obras que limiten el disfrute pleno del inmueble sin el consentimiento escrito del inquilino; adicionalmente, cuando se requieran intervenciones para evitar daños mayores en la vivienda, el arrendatario debe permitirlas, pudiendo exigir una rebaja proporcional del precio durante el periodo que duren las obras.
Las reparaciones y mejoras generan costos que deben ser cubiertos por la parte que la ley o el contrato determinen, pero el trámite no es gratuito, pues la parte que resulte responsable pagará el valor correspondiente a la intervención.
El sistema prevé que todo desembolso realizado por el arrendatario por reparaciones indispensables no imputables a su culpa, siempre que haya notificado al propietario, puede descontarse del arrendamiento mensual hasta alcanzar el tope del 30 %, aplicándose periódicamente hasta alcanzar la suma invertida.
Además, ante la terminación del contrato, si las deducciones no cubren el total gastado en reparaciones indispensables, el arrendatario puede ejercer el derecho de retención y no ser desalojado hasta recibir el pago adeudado.
En casos de duda o conflicto sobre la asignación de responsabilidades, las autoridades recomiendan acudir a instancias como la alcaldía municipal, la personería, la Defensoría del Pueblo o los consultorios jurídicos.
Estos entes asesoran sobre los derechos y obligaciones en materia de arrendamiento de vivienda urbana y facilitan la resolución de controversias entre inquilinos y propietarios.
