Acción de pertenencia: así se puede convertir legalmente en dueño de una propiedad en Colombia

¿Ha escuchado alguna vez que alguien se volvió dueño de una casa o un lote simplemente por vivir allí durante mucho tiempo?, en Colombia, este proceso jurídico existe y se conoce como acción de pertenencia por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.

Aunque parece sencillo, no basta con ocupar un lugar; se deben cumplir requisitos estrictos que la Corte Suprema de Justicia ha dejado claros, por lo que desde Olímpica Stereo le explicamos, de forma simple, qué es y cómo funciona este proceso para que un juez lo pueda reconocer como propietario legítimo.

¿Qué es la acción de pertenencia?

Es un proceso legal que permite a una persona que ha habitado o explotado un bien, como una casa, una finca o un lote, pedirle a un juez que lo declare dueño oficial. Esto ocurre cuando el interesado ha actuado como si fuera el dueño durante años, a pesar de que en los papeles el inmueble figure a nombre de otra persona.

En ese sentido, el objetivo es formalizar la propiedad para que el nuevo dueño pueda vender, heredar o pedir créditos sobre el bien.

Los 4 requisitos para que el proceso sea exitoso

Para que un juez le dé la razón, no solo debe decir que el bien es suyo; debe demostrar cuatro elementos fundamentales:

• Posesión material: debe demostrar que habita el lugar y que ejerce actos de "señor y dueño", esto se puede demostrar al hacer reparaciones, mejoras o cultivar, sin reconocer a nadie más como propietario.
• Bien prescriptible: el inmueble debe ser privado. No se puede pedir la pertenencia de bienes públicos, tales como parques, bienes de entidades estatales o baldíos.
• Tiempo mínimo de 10 años: actualmente, la ley exige que haya poseído el bien de manera continua por un periodo no inferior a 10 años, antes el requisito era de 20 años.
• Posesión pública e ininterrumpida: su estancia en el lugar no puede ser un secreto, dado que debe ser perceptible para la comunidad y los vecinos, y no haber sido interrumpida por demandas o abandonos del predio.

No es lo mismo ser poseedor que ser "tenedor"

Este es el punto en el que muchos procesos fallan. La Corte Suprema explicó que para ganar la pertenencia se necesita animus domini, es decir, la convicción e intención real de ser el dueño.

Si vive en una propiedad porque el dueño real le dio permiso, o si firmó un contrato de arrendamiento, ante la ley no es un poseedor, sino un tenedor. Al pagar arriendo o cuidar el predio por encargo, está reconociendo que el dueño es otro, lo que anula automáticamente cualquier posibilidad de reclamar la pertenencia, sin importar cuántos años viva allí.

¿Cómo funciona el proceso paso a paso?

Si cumple con los requisitos, el camino legal sigue estas reglas principales:

• La demanda: debe presentarla ante un juez civil, acompañada de un certificado del registrador para saber quién es el dueño actual y dirigir la demanda contra él.
• Informar al mundo: se debe instalar una valla visible en el predio, de al menos 1 metro cuadrado, con los datos del proceso para que cualquier interesado sepa que estás reclamando la propiedad.
• Inspección judicial: el juez debe ir personalmente al inmueble. Allí verificará si realmente hay señales de que la persona que lo habita se comporta como dueño y escuchará testimonios.
• La sentencia: si el juez aprueba la pertenencia, la sentencia se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. A partir de ese momento, el demandante se convierte en el dueño absoluto y nadie podrá demandar por causas anteriores a esa decisión.

¿Quiénes pueden pedir la pertenencia?

• Cualquier persona que crea haber adquirido el bien por el paso del tiempo.
• Los acreedores: si alguien le debe dinero y no reclama una propiedad que ya podría ser suya por tiempo, el acreedor puede iniciar el proceso por él.
• El comunero: si es dueño de una parte de un bien con otras personas (copropietarios), pero es el único que lo ha explotado y cuidado por más de 10 años excluyendo a los demás, también puede pedir la propiedad total.